Immobilier : SCPI, la solution d’investissement qui séduit de plus en plus

Immobilier : SCPI, la solution d’investissement qui séduit de plus en plus
by carl.paulus.bba

 / Par Clément Marcon, 20 Avril 2020 11:32 

En 2019, le marché des SCPI a enregistré une collecte record. Les Français semblent séduits par ce placement en immobilier locatif qui procure de nombreux avantages. Découvrez les SCPI, leur fonctionnement, les avantages qu’elles procurent. Alors que ce type de placement paraissait avoir le vent en poupe, la crise sanitaire du coronavirus pourrait perturber cet actif, comment choisir une SCPI en cette période ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelé « Pierre Papier ». Il s’agit d’un investissement immobilier locatif à long terme. La SCPI est gérée par une société de gestion qui va collecter les fonds, acquérir des biens immobiliers (bureaux, commerces, …) et s’occuper de toute la gestion qui en découle. L’investisseur se décharge donc de toute gestion du patrimoine immobilier. C’est à la société de gestion d’engager d’éventuels travaux, trouver des locataires, gérer les impayés, etc. En contrepartie cette dernière reçoit une commission de gestion annuelle.

Rendement

Tout au long de la détention de parts, l’investisseur perçoit d’éventuels revenus fonciers sous forme de dividendes trimestriels. Ces revenus sont issus des loyers des immeubles gérés par la SCPI. Le taux annuel de distribution est appelé TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il représente le rapport entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen annuel de la part. Ce TDVM ne représente pas à lui seul le rendement de la SCPI. En effet, le rendement sera complété par les revalorisations de prix de part qui permettent de réaliser une potentielle plus-value. Pour avoir donc le rendement réel de votre placement, il faut se placer sur un horizon long terme et calculer le TRI. Le TRI se calcule généralement sur une base de 5 ou 10 ans. Il reprend les différents dividendes perçus (TDVM) ainsi que la différence entre le prix d’achat et le prix de revente des parts (possibilité de plus-value en cas de revalorisation du prix de parts).

Valeur de souscription, valeur de retrait, valeur de réalisation et valeur de reconstitution

Afin d’aborder la notion de valeur de souscription, il est important de définir ce qu’est la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution. La valeur de réalisation est la somme de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI, complété par la valeur nette des autres actifs de la société telle que les liquidités. La valeur vénale des immeubles est obtenue grâce à une expertise annuelle. Cette valeur de réalisation permet de déterminer la valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution est obtenue en ajoutant à la valeur de réalisation tous les frais afférents à une reconstitution à l’identique du patrimoine. C’est-à-dire, les droits d’enregistrement, les frais de notaires, les frais d’agence, les frais de recherche et de prospection de capitaux. Nous pouvons désormais aborder la notion de prix de souscription.

Le prix de souscription d’une part est le prix que va payer un souscripteur afin d’acquérir une part dans la SCPI. Il comprend la commission de souscription (déterminée par la société de gestion mais souvent proche de 10%). D’un point de vue réglementaire, le prix de souscription doit osciller entre +/- 10% autour de la valeur de reconstitution. Dès lors que la réglementation est respectée, la valeur de souscription est à la libre décision du gestionnaire de la SCPI. Il s’agit généralement d’un choix stratégique du gestionnaire.

Enfin, la valeur de retrait est le prix perçu par l’associé qui souhaite se retirer de la SCPI. La valeur de retrait est calculée à partir du prix de souscription auquel on retire la commission de souscription hors taxe.

Quels sont les atouts d’une SCPI

Diversification et mutualisation : Investir dans une SCPI permet de diversifier son épargne et ce à partir de quelques milliers d’euros. La mutualisation de la collecte permet à la société de gestion de répartir ses investissements dans des dizaines d’immeubles localisés dans différentes régions géographiques. La SCPI permet donc à presque tout le monde d’investir dans une multitude d’immeubles à moindre coût en acquérant une fraction du patrimoine immobilier géré par la SCPI.

Maitrise du risque : Cette bonne répartition des fonds permet la réduction des risques et de maitriser le revenu locatif. C’est une société spécialisée et agréée par l’AMF qui s’occupe de toute la gestion du parc immobilier, ces professionnels de l’immobilier permettent de gérer au mieux la société.

Une souscription à crédit : Il est possible de souscrire des parts d’une SCPI à crédit. Les dividendes perçus de la SCPI permettent de réduire l’effort d’épargne en remboursant le crédit. La différence entre le rendement de la SCPI et le taux de crédit permet alors de se constituer un patrimoine.

Un placement qui s’adapte à votre projet patrimonial : Les SCPI permettent de répondre à plusieurs besoins patrimoniaux suivant ses attentes. Il est notamment possible d’obtenir un complément de revenu récurrent, préparer sa retraite, réduire ses impôts (impôt sur le revenu, IFI), la transmission du patrimoine avec le démembrement des parts, se constituer un patrimoine à crédit, …

Un placement qui reste liquide : La vente des parts des SCPI est possible à la demande de l’un des associés. Il est donc possible de récupérer des liquidités en cas de besoin (sous réserve qu’il ait des acheteurs, ce qui peut être difficile en cas de contraction du marché).

Une collecte record en 2019

Avec des taux toujours plus bas et l’érosion des rendements, les Français ont cherché une alternative pour leur épargne. Ils semblent s’être tournés vers les SCPI. Ces dernières enregistrent une collecte record de 8,6 milliards d’euros en 2019 (+ 68% par rapport à 2018). Un placement avec de multiples atouts comme nous venons de le voir et qui offre un rendement intéressant pour un risque qui reste faible. Le taux de distribution en 2019 est d’en moyenne 4,4% avec une revalorisation en moyenne du prix de part de 1,2%. Des résultats très intéressant pour un SRRI qui se situe souvent aux alentours de 3/7.

Le marché des SCPI pèse désormais 65,1 Mds€, un chiffre qui ne cesse de croitre. Cependant, on voit bien que la SCPI reste un véhicule de diversification car les chiffres restent minimes comparé à l’assurance-vie (environ 1 800 Mds€) et le livret A (environ 300 Mds€).

 

Les acteurs du marché des SCPI

Sur le marché des SCPI, on retrouve plusieurs acteurs majeurs. Amundi Immobilier est le leader en termes d’encours avec notamment ses SCPI EDISSIMO et RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (respectivement 1ère et 3ème en matière de capitalisation). Primonial REIM est également un acteur majeur de la collecte record de 2019 puisque la société de gestion occupe la 1ère et 3ème place du classement des collectes respectivement avec ses SCPI PRIMOVIE et PRIMOPIERRE. Les autres grands noms de la SCPI sont par exemple : Corum AM, la Française AM, Sofidy, Foncia Pierre Gestion, BNP Paribas REIM, HSBC REIM, Unofi, Perial Asset Management, …

Les SCPI face au Coronavirus

Les risques

Une certaine incertitude règne autour de l’impact de la crise du coronavirus sur le marché immobilier. Cette crise sanitaire pourrait avoir un impact direct sur les SCPI. Crainte sur l’encaissement des loyers, crainte sur la baisse de la valeur des biens immobiliers, autant d’éléments susceptibles de bousculer le marché des SCPI. Bien évidemment certains secteurs sont plus exposés que d’autres, tels que l’hôtellerie, les bureaux et locaux de PME/TPE, les commerces « non indispensables », etc. Les SCPI possédant ce type de locaux dans son parc immobilier pourraient éprouver certaines difficultés. Mais alors comment choisir une SCPI afin de limiter ces risques ?

Choisir une SCPI pendant cette période de crise

Premièrement, il faut bien analyser la composition de la SCPI. Cette analyse permettra de déterminer son degré d’exposition aux risques cités précédemment. En effet, il faut connaitre l’identité des locataires du parc immobiliers pour anticiper leur capacité à traverser la crise. Plus un locataire est exposé à l’arrêt de l’activité lié au confinement, plus il y a des risques concernant le non-paiement des loyers. Lors de cette analyse, il faut également étudier la qualité du parc immobilier. Le portefeuille d’actifs doit être diversifié, tant au niveau de la nature des locataires qu’au niveau géographique. Cette bonne diversification permet de répartir le risque. On privilégiera des actifs de type Core/Core+ qui témoigne d’une certaine qualité et qui devrait pouvoir être moins impactés par la crise. Concernant l’identité des locataires et la nature des biens, favoriser des secteurs moins vulnérables, tel que les grandes entreprises ayant les ressources nécessaires, l’immobilier de santé, les commerces de première nécessité, …

Un autre critère à analyser est le niveau des réserves de la SCPI. Le report à nouveau ou RAN traduit la solidité d’une SCPI. Il permet d’apprécier la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Il s’agit d’une part de bénéfice non distribué qui est mis en réserve. Cette réserve peut être utilisée pour faire face à certains aléas au cours de la vie de la SCPI. Un report à nouveau important pourrait donc permettre de faire face aux pertes de revenus liés au coronavirus. C’est un critère important sur lequel il faut se concentrer, car toutes les SCPI ne disposent pas du même niveau de réserves.

Enfin, la stratégie de la société de gestion est à prendre en considération. Il est intéressant d’analyser la stratégie passée et future de la société de gestion pour voir comment elle aborde la crise. Face à l’incertitude, certaines sociétés de gestion, tel qu’Amundi Immobilier, adoptent une politique très prudente en annonçant d’ores et déjà baisser sa distribution sur les 3 premiers trimestres et ajustant ou non la distribution au 4ème trimestre, grâce à l’utilisation ou non du RAN en fonction de l’impact de la crise. Amundi Immobilier souhaite donc anticiper et attendre de connaitre réellement les conséquences de la crise avant d’utiliser ou non ses réserves. Primonial REIM a annoncé procéder à un versement de 100% des loyers encaissés, ce qui ne signifie potentiellement pas la totalité du dividende annoncé en début d’année. Le montant dépendra des loyers encaissés. Toutes les sociétés de gestion ont communiqué sur l’actualité sans pour autant forcément annoncer des mesures sur la distribution ou l’utilisation de réserves. Il est important de se renseigner sur les différents communiqués à ce sujet et se poser les bonnes questions.

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